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原标题:万力皮革城恐减价 救市松绑难救本轮土地资金财

浏览次数:81 时间:2019-11-08

日前,我和省内地产圈的朋友讨论最多的话题就是本轮房地产调整的周期有多长?全国性房价下跌会持续到什么时候?这次大降价对齐齐哈尔会有多大影响? 首先,这一次的房地产调整与前两次的性质完全不相同。无论是2008年至2009年的调整,还是2011年至2012年的调整,从年度的时段上看,无论是北京等一线城市还是齐齐哈尔这样的三四线城市,当年的房价都是上涨的。多数城市房价都呈现先抑后扬态势,即使年初下跌10%-15%,下半年也迅即拉回,且重拾升势,导致这两次所谓调整的主导因素都是政府政策打压。所以,前两次的房价下跌、房地产调整应该看作是“假摔”。 这次则大不同。在政策没有任何新的打压的情况下,房地产自身开始调整,房价从滞涨开始全国性回落,成交不分东西南北,一线四线城市的成交量都大幅萎缩。因此,可以说“真摔”真的来了。这是自98年福利分房结束、房地产大牛市元年开启至今第一个真正意义上的大调整。

这一轮房地产调整与房价下跌最具可比性的是日本房地产泡沫破灭以及香港亚洲金融风暴楼市暴跌,都是房价上涨多年后加速暴涨,都是经济不景的背景,都是房地产在经济中所占比重过大等之后出现房地产泡沫破灭。从周期阶段上看,都经历了“房价滞涨——成交萎缩——房价暴跌——持续低迷——房企破产——业主抗议——缓慢复苏”等过程。当然,表现形态有差异,比如日本房价走平三年后暴跌,而香港房价半年左右就暴跌;又比如业主抗议,日本较平缓,而香港出现50万人上街游行。

对于这种调整,我们可以对比中外房地产类似的情况,借鉴其他经济调整的现象。这一轮房地产调整与房价下跌最具可比性的是日本房地产泡沫破灭以及香港亚洲金融风暴楼市暴跌,都是房价上涨多年后加速暴涨,都是经济不景的背景,都是房地产在经济中所占比重过大之后出现房地产泡沫破灭。从周期阶段上看,都经历了“房价滞涨——成交萎缩——房价暴跌——持续低迷——房企破产——业主抗议——缓慢复苏”等过程。当然,表现形态有差异,比如日本房价走平三年后暴跌,而香港房价半年左右就暴跌;又比如业主抗议,日本较平缓,而香港出现50万人上街游行。在此,我真心的希望购买万力皮革城的鹤城网友不要也像香港同胞那样去游行,而是审时度势,适度分析国内经济局势,谨慎投资!

这次大不同。在政策没有任何新的打压的情况下,房地产自身开始调整,房价从滞涨开始全国性回落,成交不分东西南北,一线四线城市的成交量都大幅萎缩。因此,可以说“真摔”真的来了。这是自1998年福利分房结束、房地产大牛市元年开启至今第一个真正意义上的大调整。而这种调整可以对比的是中外房地产类似的情况,可以借鉴的是其他经济调整的现象。

谈到齐齐哈尔,作为中国最北端的三线城市,其房地产涨势在过去七年来势如破竹,自2008年劳动湖沿岸房地产开发以后,该市房价一路领跑黑龙江非省会地级市。然而,在今年齐齐哈尔楼市却趋于平稳,房价不涨不跌,打折促销盘频现,其形势不言而喻!齐齐哈尔市区内的刚需住房需求和改善型置业或可继续保持该市住宅业不会有大幅波动,可是非住宅行业将难逃此次全国范围的大降价!而对于这场浩劫中损失最大的莫过于没有经济腹地和政策扶植的非综合性商业地产!比如位于城东出城口的万力皮革城。其周边为齐市经济最为薄弱的铁东片区、不像华南城拥有高铁新城的政策扶植、更不像万达或建北片区拥有成熟的商业配套或近十万的回迁人流。所以,万力皮革城在这场房地产大降价之潮袭来之际能否挺住我们不得而知,但在未来几年内万力皮革城的降价之趋已成定局。现在购买齐齐哈尔万力皮革城的朋友收回投资还来得及。

学员有两种典型的侥幸心理自我安慰:一是政府会救市。本届政府是“市场起决定性资源配置”论者,所以别指望政府会轻易出手;退一步来说,限购取消、政府救市,短期自然有用。但别忘记:当年限购挡不住房价上涨,取消限购怎么能挡住房价下行呢?

不管表现形式如何,这个周期都不是一两年能走完的。日本的周期走了10年;香港楼市从1997年算起至2005年复苏也有9个年头。跌幅最大时房价跌去65%。回观这一轮中国房地产的大调整,虽然最新的统计显示全国百城房价终于环比下跌,但只有一个点左右,真正必然要到来的暴跌尚未来临。什么时候开始暴跌呢?像香港那样半年?像日本那样三年?谁也说不准。不过,从南方部分地市出现成交惨淡的普遍情况看,这个时间应该为期不久了。从1998年开始上涨的中国房价,涨了十五、六年了,像日本、中国香港那样调整十年八年也不奇怪。中国经济由于城市化、结构调整见效快等,调整时间或许短一些,情况比香港、日本要好一些,但经济运行自有它的规律。我料定,此轮调整时间不会少于5年。此外,还可以参照的是股市和黄金:上证从2007年的6200点下跌,至今8个年头;黄金下跌3个年头在下跌通道之中,其中黄金从形态看跌5个年头以上无悬念。最有说服力的是它们都经历了所谓“断头铡刀”式的暴跌过程! 万力皮革城在对外宣传时称“一铺养三代”,这不禁使我想起来20年前地产崩盘前夕的香港,或许会有侥幸心理的万力业主自我安慰:一是政府会救市。可本届政府是“市场起决定性资源配置”论者,所以别指望政府会轻易出手;退一步来说,限购取消、政府救市,短期自然有用。但别忘记:当年限购挡不住房价上涨,取消限购怎么能挡住房价下行呢?

笔者对此深不以为然。

首先,这一次房地产调整与前两次的性质完全不相同。无论是2008年至2009年的调整,还是2011年至2012年的调整,从年度时段上看,无论是北京等一线城市还是三四线城市,全国当年的房价都是上涨的,只是涨幅大小的区别。多数城市房价都呈现先抑后扬态势,即使年初下跌10%~15%,下半年也迅即拉回,且重拾升势,导致这两次所谓调整的主导因素都是政府政策打压。所以,前两次房价下跌、房地产调整应看作是“假摔”。

日前,我在北大房地产总裁班讲学,讨论最多的话题之一是这一轮房地产调整的周期有多长?房价下跌会持续到什么时候?有趣的是,来自全国各地开发商们对“房价跌幅多少”分歧比较大,但是对于调整时间却似乎都比较乐观,最长也就看到两年半左右。其主要依据是前两轮调整,一次一年半,一次也不超过两年,且跌幅总体上都不超15%。这种预判使开发商们虽露愁容,却也还从容笃定。甚至不少学员摩拳擦掌,跃跃欲试准备拿地。

有的学员强调他所在的城市特殊,或能逃过一劫。笔者送了他一句成语:覆巢之下,焉有完卵。

不管表现形式如何,这个周期都不是一两年能走完。日本的周期走了10年;香港楼市从1997年算起至2005年复苏也有9个年头。跌幅最大时房价跌去65%。回观这一轮中国房地产的大调整,虽然最新统计显示,全国百城房价终于环比下跌,但是只有一个点左右,真正必然要到来的暴跌尚未来临。什么时候开始暴跌呢?像香港那样半年?像日本那样三年?谁也说不准。不过,从上课的几十位开发商所谈到的成交惨淡的普遍情况看,这个时间应该为期不久。从1998年开始上涨的中国房价,涨了十五、六年了,像日本、中国香港那样调整十年八年也不奇怪。中国经济由于城市化、结构调整见效快等,调整时间或许短一些,情况比香港、日本要好一些,但经济运行自有它的规律。笔者料定,此轮调整时间不会少于5年。此外,还可以参照的是股市和黄金(1316.00,-1.00, -0.08%):上证从2007年的6200点下跌,至今8个年头;黄金下跌3个年头在下跌通道之中,其中黄金从形态看跌5个年头以上无悬念。最有说服力的是它们都经历了所谓“断头铡刀”式的暴跌过程!

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